El Consejo de Ministros aprobó el 1 de febrero de 2022 el proyecto de ley que ahora se enviará al Parlamento para su debate y votación. El Ejecutivo ha pedido la tramitación de urgencia para que la ley pueda entrar en vigor cuanto antes.

La nueva ley de vivienda aborda diferentes aspectos del sector inmobiliario, pero se centra especialmente en el mercado del alquiler, que ha sufrido un fuerte encarecimiento en los últimos años en algunas zonas del país. 

Entre las medidas que incluye la norma, destacan las ayudas al acceso a la vivienda, la regulación de los desahucios, la limitación de los precios del alquiler en las llamadas “zonas tensionadas” o la obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria.

Desde “Inversores Inteligentes”, como expertos en sector inmobiliario, hemos analizado el contenido del proyecto de ley y te resumimos los puntos clave que debes conocer y cómo te afectarán si eres inquilino o propietario.

• Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler: Se considerarán zonas tensionadas aquellas áreas donde el precio medio del alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares o haya experimentado un incremento sostenido y desproporcionado en los últimos años, es decir 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

• Nueva definición para grandes tenedores: Se considerarán grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas que posean cinco o más de cinco viviendas en alquiler. Estos sujetos tendrán unas obligaciones especiales en materia de alquiler social, transparencia y fiscalidad.

• Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC: La limitación de la actualización anual de los precios del alquiler es una de las medidas más controvertidas de la nueva Ley de Vivienda 2023 en España. Aunque ha sido defendida por algunos grupos y partidos políticos, muchos expertos en el sector inmobiliario se han mostrado en contra de esta medida.

La normativa establece que, a partir de enero de 2024, la actualización anual de los precios del alquiler quedará limitada a un máximo del 3%, independientemente de la inflación medida por el IPC. Actualmente, la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como medida extraordinaria.

Esta medida ha generado preocupación entre los propietarios de viviendas en alquiler, ya que limitará su capacidad para ajustar los precios a la inflación y a las fluctuaciones del mercado. 

Por otro lado, los inquilinos se beneficiarán de una mayor estabilidad en los precios, especialmente en zonas tensionadas donde los precios del alquiler han aumentado significativamente en los últimos años.

• Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres: ¿Qué significa esto? Que, a partir de enero de 2024, los precios de los nuevos contratos de alquiler estarán topados, con el objetivo de contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler.

Pero no te preocupes, esta medida no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas. Además, los topes variarán dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario, ya sea un pequeño o gran tenedor.

Si eres un pequeño propietario, el precio del nuevo contrato de alquiler estará indexado al precio del contrato anterior en vigor.

Por ejemplo, si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar los 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025). Así, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.

Por otro lado, si el propietario es un gran tenedor, el precio del nuevo contrato de alquiler estará sujeto a un índice de contención de precios que aún está por definir. 

La ley también incluye la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.

• Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria: Se establece que el arrendador será el responsable de pagar los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato cuando sea una persona jurídica o un gran tenedor. De esta forma, se evita que estos gastos recaigan sobre el inquilino.

• Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras: Se prohíbe que el arrendador pueda exigir al inquilino el pago de servicios o suministros que no estén individualizados o que no correspondan al uso efectivo por parte del arrendatario. Asimismo, se prohíbe que el arrendador pueda incrementar el precio del alquiler por conceptos como mejoras, mobiliario o equipamiento.

• Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda: Se prohíbe que el arrendador y el arrendatario puedan pactar cláusulas que contravengan lo establecido en la Ley de Vivienda, como por ejemplo renunciar a derechos o asumir obligaciones ilegales. Estas cláusulas serán nulas.

• Medidas de protección frente a los desahucios: La nueva Ley de Vivienda 2023 establece medidas para proteger a las personas frente a los desahucios, con el objetivo de garantizar el derecho a una vivienda digna. Algunas de las medidas son:

1. Obligatoriedad de establecer una fecha y hora para los desahucios, para evitar que se lleven a cabo sin previo aviso.

2. Ampliación de las prórrogas en los procesos de lanzamiento, que permitirán aplazar los desahucios por más de 2 años.

3. Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables, para buscar soluciones justas y adecuadas para ambas partes.

4. Posibilidad de que cada Comunidad Autónoma desarrolle sus propios mecanismos de mediación y alternativa habitacional.

5. Reconocimiento de la posibilidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio, como alquileres sociales bonificados o realojamientos. De esta forma, se busca evitar que las personas pierdan su hogar y se vean en una situación de mayor vulnerabilidad.

• Beneficios fiscales para propietarios: Los pequeños propietarios que posean una vivienda en una zona declarada como tensionada recibirán incentivos fiscales en el IRPF si deciden poner su vivienda en alquiler.

Esto se hace para compensar la limitación del aumento del precio de los nuevos contratos de alquiler en relación con el contrato de alquiler anterior.

Aunque aún no se han dado a conocer los detalles de las bonificaciones fiscales, en el borrador de la ley de vivienda de 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90% de las rentas para los propietarios que reduzcan el precio del alquiler.

Se aplicarán las siguientes bonificaciones:

1. Una bonificación del 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.

2. Una bonificación del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación.

3. Una bonificación del 90% si se alquila en áreas tensionadas.

Medidas adicionales de la ley de vivienda:

Algunas de las medidas contempladas en el anterior borrador de la Ley de Vivienda 2022, que aún no han sido confirmadas en la rueda de prensa sobre la nueva Ley de Vivienda 2023, pero que no han sido descartadas son:

1. Reserva del 30% de viviendas en nuevas promociones para el parque público: se establece la obligatoriedad de reservar el 30% de las viviendas de nuevas promociones para el parque público, destinando la mitad de este porcentaje al alquiler social.

2. Aumento de impuestos para las viviendas vacías: se permitirá a los Ayuntamientos incrementar la tasa del IBI para las viviendas que lleven vacías más de dos años y sean propiedad de personas con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, con un recargo de hasta el 150%.

3. Creación de la vivienda asequible incentivada: se crea una figura para incentivar la oferta de viviendas destinadas al alquiler a precios reducidos por personas privadas, con determinados beneficios fiscales y urbanísticos.

4. Creación de un fondo social de vivienda: se apuesta por la creación de un parque público de alquiler para incrementar la oferta a corto plazo.

5. Protección de la vivienda pública: se establece que la calificación de vivienda pública no podrá ser modificada, considerándose patrimonio y quedando protegida permanentemente para ofrecer seguridad a los hogares afectados por la posible enajenación de vivienda social que se ha producido hasta ahora.